Cómo funciona el desalojo en el condado de Cook

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Para los inquilinos del condado de Cook, el desalojo es un proceso legal de alto riesgo y a menudo desconcertante. A diferencia de los propietarios, los inquilinos generalmente carecen de abogados que los ayuden a manejarlo. Entre el 2010 y 2019, un promedio de solo el 11 % de los inquilinos de Chicago que enfrentan demandas de desalojo tuvieron representación legal, en comparación con el 81 % de los propietarios, según el Comité de Abogados para una Mejor Vivienda.

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Los programas introducidos en el Tribunal de Circuito del Condado de Cook durante la pandemia de Covid-19 tienen como objetivo cambiar eso. Donde antes los inquilinos podían obtener un fallo de desalojo en su primera comparecencia ante el tribunal, un Programa de Resolución Temprana en todo el condado ahora proporciona una continuación automática para los inquilinos en su primera audiencia en el tribunal y los conecta con recursos, incluida la asistencia legal y de alquiler, que podrían ayudarlos a evitar una sentencia de desalojo.

La ciudad de Chicago también lanzó recientemente un programa piloto de derecho a un abogado con $8 millones de dólares del paquete de estímulo federal. Ciudades como Cleveland, Filadelfia y la ciudad de Nueva York ya garantizan abogados para los acusados de bajos ingresos en casos de desalojo. Si bien el programa piloto de Chicago aún no está en pleno funcionamiento y no cubrirá a todos los que enfrentan el desalojo, la ciudad dice que espera eventualmente duplicar la cantidad de inquilinos con representación.

Para acceder a la ayuda, es fundamental que los inquilinos se presenten en la corte, dijo Michelle Gilbert, directora legal y de políticas de LCBH, uno de los cuatro grupos de asistencia legal que brindan servicios a través del programa piloto de derecho a un abogado.

“Puedes conectarte con un abogado que pueda darte consejos. Y la forma de hacerlo es ir a la corte”, dijo Gilbert. Para solicitar asistencia para el alquiler, los inquilinos que enfrentan el desalojo deben comunicarse con la Ayuda Legal para Vivienda y Deudas del Condado de Cook tan pronto como reciban una citación judicial.

Injustice Watch continúa cubriendo la corte de desalojo y los esfuerzos para mantener a los residentes del condado de Cook en sus hogares. Esto es lo que necesitas saber sobre cómo navegar los procedimientos de desalojo.

Ilustraciones de Verónica Martínez


1. Motivos de desalojo

En el condado de Cook, se puede iniciar el desalojo cuando:

  • El inquilino se retrasa en el alquiler
  • El inquilino viola el contrato de arrendamiento
  • El propietario quiere que el inquilino se vaya

Sin el control de renta y las leyes de desalojo por “causa justa”, no se necesita ninguna razón para aumentar los alquileres o negarse a renovar el contrato de arrendamiento de un inquilino. Si un inquilino se niega a irse, el propietario puede solicitar el desalojo.

Dentro de la ciudad de Chicago, el arrendador debe dar un “aviso justo” antes de aumentar el alquiler o decidir no renovar un contrato de arrendamiento: 30 días para inquilinos de mes a mes, 60 días para arrendamientos de seis meses a tres años y 120 días durante más de tres años. En la mayor parte de los suburbios del condado de Cook, el propietario debe dar un aviso de 60 días.


2. El arrendador da aviso

Image of two people coming home to see a notice posted on their door that reads,

El arrendador entrega un aviso al arrendatario indicándole que:

  • Pague el alquiler atrasado dentro de los cinco días.
  • Remedie una violación de contrato de arrendamiento dentro de los 10 días.
  • Encuentre un nuevo lugar dentro de 30 a 120 días, dependiendo de la duración de su residencia.

Si el inquilino cumple con el aviso, o si el propietario no dio el aviso adecuado, el desalojo no debería proceder.


3. El propietario presenta un caso de desalojo

Se presentaron casi 30,000 desalojos en el condado de Cook en el 2019.

Las nuevas solicitudes de desalojo disminuyeron durante la moratoria de desalojo por la pandemia, pero ahora se han recuperado. Hasta el 31 de julio de este año, se habían presentado más de 16,000 desalojos en el condado de Cook.


4. El inquilino recibe la citación judicial

Los agentes de la oficina del alguacil intentan entregar citaciones en persona a alguien de 13 años o mayor en la unidad.

Si eso falla, el arrendador puede utilizar una empresa privada para entregar la citación o, con el permiso del juez, publicar una citación en el juzgado y enviar una copia por correo al inquilino.


5. Primera comparecencia ante el tribunal

La mayoría de las audiencias continúan realizándose virtualmente, con la opción de ir al juzgado en persona. Los enlaces de Zoom para los tribunales del condado de Cook están disponibles en línea.

En la primera audiencia:

  • Los inquilinos sin abogados son referidos a asistencia legal, asistencia de alquiler y/o mediación designada por la corte.
  • El caso continúa durante 14 días, incluso si el inquilino no se presenta. Si el arrendatario comparece, el caso suele prolongarse durante 28 días.

6. Segunda comparecencia ante el tribunal

En la segunda audiencia en un caso de desalojo, hay algunos resultados posibles:

  • Caso desestimado — si las partes resuelven la disputa a través de asistencia de alquiler, un plan de pago, una fecha de mudanza u otro acuerdo.
  • Continuación del caso — si las partes acuerdan a más tiempo.
  • Caso enviado a juicio — si las partes no pueden llegar a un acuerdo, el juez fija una fecha para el juicio.
  • Sentencia por falta de comparecencia para el desalojo — si el inquilino no se presenta nuevamente, el juez emite una orden de desalojo.

7. Juicio

La mayoría de los casos de desalojo en el condado de Cook son escuchados por jueces; las solicitudes para un juicio con jurado deben presentarse antes de la segunda fecha del tribunal. Después de que el juez o el jurado escuche la evidencia, el caso puede resolverse de maneras diferentes:

Caso desestimado

  • El inquilino acepta mudarse, a menudo para evitar el desalojo.
  • El inquilino puede quedarse, si obtiene asistencia para el alquiler, llega a un acuerdo o presenta defensas exitosamente. En Chicago y la mayor parte de los suburbios del condado de Cook, los inquilinos también tienen el derecho único de “pagar y quedarse” para pagar todo el alquiler adeudado, más los costos judiciales, para obtener una desestimación.

Sentencia para el arrendador

  • El juez generalmente ordena una suspensión del desalojo para darle tiempo al inquilino para mudarse. La cantidad de tiempo depende del juez; un inquilino también puede pedir más.
  • A partir del 2019, un promedio del 60% de los casos de desalojo en Chicago cada año terminaron en sentencias de desalojo, incluidas las sentencias por incumplimiento.

Un juez puede ordenar que se selle el expediente de desalojo, si el inquilino y el propietario están de acuerdo.


8. Desalojo por el alguacil

Image of a sheriff car outside an apartment building

Una vez que vence la suspensión, el arrendador presenta una orden de desalojo ante el alguacil.

Del 2017 al 2019, el tiempo promedio para que el alguacil llevara a cabo un desalojo era de 48 días, pero muchos inquilinos se mudan antes de esa fecha. Los desalojos continúan en invierno, excepto alrededor de Navidad y Año Nuevo, o cuando las temperaturas descienden por debajo de los 15 grados.


Recursos legales para personas que se enfrentan al desalojo

Si es un residente del condado de Cook que enfrenta un desalojo u otros problemas relacionados con la vivienda, varias organizaciones ofrecen asesoramiento y ayuda legal.

Asistencia Legal del Condado de Cook para Vivienda y Deudas

Llama a la línea de atención al 855 956 5763, de lunes a viernes de 9:00 a. m. a 4:30 p. m.

O visita https://www.cookcountylegalaid.org/

Comité de Abogados por una Mejor Vivienda 

Llame al 312 347 7600 para información o referencias

O visita https://rentervention.com/

Organización Metropolitana de Inquilinos

Llame a la línea directa al 773-292-4988, de lunes a viernes de 1:00 p. m. a 5:00 p. m.

O visita https://www.squaredawaychicago.com/

Traducido por Claudia Hernandez